商圈分析研究

商圈分析研究概述

商圈，指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈必需的要素包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。

商圈由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈构成。

商圈结构构成

① 核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%-80%。

② 次级商业圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。

③ 边缘商业圈是指处于商圈最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

商圈分析研究内容

商圈研究是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。主要研究内容包括经济环境分析、选址研究、客流量分析、消费者研究、竞争情况和自身分析。

商圈研究基本内容

1、经济环境

①城市经济指标:人口、GDP、社会消费品零售总额等；

②居民经济指标:人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数；

2、选址研究

①商圈范围测量：决定三级商圈规模与形状的因素包括商店类型、规模；竞争者坐落点；顾客往返时间和交通条件；宣传工具等。

②人口环境：人口密度，人口分布，人口结构，人口质量；

③选址调查：环境优劣势、道路交通状况、政府规划等；

④商铺调查：商贸状况、经营业态、物业水平、租金等。

3、人流量及车流量监测

①人群流量监测：不同时段经过人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等流量指标，分析客流量差异；

②车流量监测：不同时段经过的车流总数、本地与外地牌照车辆数、交通拥挤程度等。

4、消费者研究

①消费者购买行为习惯：购买场所、购物频率、单次消费金额、停留时间、交通工具、购买力情况等；

②消费者满意度研究：对商圈满意度、对商家评价和喜好度等；

5、竞争情况分析

竞争者经营情况：市场空间、商圈饱和度、商品供应链、竞争对手状况、经营规模、产品结构经济效益、发展计划等。

6、自身分析

商品因素、经营特征、经营规模、经营品种、广告及促销手段、经营业绩预测、物业管理、月租金、房产的适用性等。

商圈分析研究方法

1、商圈研究主要方法

①定性研究：小组座谈会、专家意见法、深度访谈和现场观察法等；

②定量研究：入户访问、定点访问、电话访问、抽样调查等；

③数据分析：相关分析、判别分析、对应分析、类推法等；

④机会分析：SWOT分析、竞争分析、业态成长模式分析等。

2、商圈研究主要模型

①辐射模型：主要考虑商店地点可辐射的范围。

②吸引力模型：在空间上描绘所有位置的分布，确定其相对吸引力，主要考虑自己商店与竞争者吸引力大小，顾客距离。

③时间距离分析：主要考虑乘车到达商店的时间（考虑交通堵塞的时间）。

④趋势地图分析：使用独特的辐射筛选技术，以消费者数据为基础，精确测量空间分布以及商圈特点。